2017/7/20

おとり物件  不動産

ネットニュースで、不動産広告のおとり物件についての記事がありました。

記事によると、近畿地方でのおとり物件広告が多いとの事でしたが、

もう時効なので白状しますが、

この業界に入った若かりし頃、

当時勤めていた会社でもおとり物件広告を出していました。

実際に実在しない物件を広告にして集客をするものです。

通称「爆弾」です。


爆弾は、割安な価格設定で公告します。

当然割安の物件ですから、反響があります。

当時はネットがありませんでしたから、反響は電話で受けます。

そして物件を案内するので、来社する様に促します。


首尾よくお客様を来社させたら、

まずはお客様にその物件を勧めます。

最初から否定してしまうと「騙された!」と思われてしまうからです。

ひとしきり勧めた後に、

その物件は接道が無く、建築できない物件であり、

建築ができないので、安い金額であると説明をします。

するとお客様は「なぁ〜んだ。」となりますから、すかさず、

「ちゃんとした物件はこちらです。」と

自分が売りたい物件に振り替えるのですね。


当時はこんな営業活動が普通にありました。

もちろん当時でもそれは違法です。

なので、他社に刺される前に、直ぐに爆弾は引っ込めるのですが、

効果は覿面で、首尾よく契約に結び付けた物でした。


その後次第に、不動産業界も法令順守の機運が高まり、

おとり広告を出す事は無くなりましたが、

今でも賃貸物件の広告では、

関西方面を中心におとり物件の広告が出されている様です。


今のおとり物件は、

物件自体は実在しているのですが、

既に契約済みである物件を、募集中だとして出している様です。

そして会社にお客様を呼んで、

「問い合わせの物件は、さっき決まってしまいました。」

と言って、自分が勧めたい物件に振り替えるのです。


昔からやる事は変わりませんね。

しかし、こんな事をやっていると、会社や業界の信用を失う事になります。

そしてその結果、消費者が不利益を被る事はもちろん、

会社や業界自体も不利益を被る事になります。


目先の利益を追求するあまり、

将来の利益を失う事になり、

おとり広告については、業界人としても止めてもらいたいと思います。


リバティハウス



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2017/7/3

路線価 バブル期超す  不動産

国税庁から、路線価の発表がありました。

全国平均では、前年より0.4%上回り、二年連続で上がっています。

しかも東京銀座では、バブル期の水準を超え、最高額を更新したそうです。

この様に聞くと、さぞや景気が良いのだろうと思いますが、

銀座の一等地で最高額を更新し、13都道府県で上昇した一方、

32県では下落しています。

まだ下落している県の方が多い様です。

不動産価格や路線価が上昇しているのは、

まだごく一部の地域に限られています。


首都圏郊外の現場から見ると、

確かに地価上昇の気配はあるものの、

エンドユーザーの動きは鈍く、弱含みの印象を持ちます。

これが全国すべてが上昇に転じれば、

経済も今よりずっと良くなっているのでしょうね。


リバティハウス
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タグ: 路線価 上昇 下落

2017/6/28

立木登記  不動産

不動産には登記法があって、所有権や抵当権などが登記されています。

一般の不動産取引では、

契約書にその土地上にある立木や庭石なども移転すると書かれていて、

土地と共に立木や庭石も所有権が移転します。


こんな報道がありました。
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 相模原市が管理する中野財産区(旧津久井町)で、1953年に中野地区の11人が立ち木として所有権登記し、現存するはずの樹齢約100年のヒノキ2万6821本が実在しないことが分かった。法務局職員が現地で確認した上での登記とされていたが、今年2月に担当の市職員3人が立ち木の登記された地番で樹齢約100年のヒノキを探したが一本もなかった。誰がいつ処分したのか全く不明という奇妙な話だが、市は「無いものは無い」として、抹消登記の手続きを進めている。

 中野財産区は、旧津久井町に合併した旧中野村にある通称「中野山」(広さ約40ヘクタール)の森林資源を地元住民が利用する入会地。かつて旧中野村が生活用水とした大沢川の源流域となっている。

 登記簿では53年に土地の分筆が行われ、11人が個人名で樹齢34年のヒノキ2万6821本を所有権登記した。植林の密度にもよるが、現存すれば樹齢98年となる計算で、一般的に胸高で直径約60センチにまで成長し、建築材として利用価値が高い。

 旧津久井町は2008年に相模原市と合併。財産区の森は相模川水系の水源地として、県と財産区を管理する市が09年までに水源林整備協定を結んだ。財産区には県から借地代として年間約97万円が支払われている。

立ち木を個人名義で所有権登記した11人に対して「借地代の一部が支払われるべきではないのか」という地元住民からの問い合わせで、市職員3人が今年2月に立ち木が登記された地番の現地を調査した。しかし、大沢川源流域に胸高で直径60センチ程度のヒノキが何本かあったものの、ここ1、2年の間に伐採されたとみられる近くにあるヒノキの切り株の年輪はどれも98年未満で、登記された地番のどこにも樹齢100年のヒノキの存在は確認できなかったという。

 樹齢100年のヒノキが一本も現存しないことについて、市側は「誰も知る人がいない」としている。謎は深まるばかりだ。

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事件の内容はともかく、

山に生えている立木も登記する事ができるのです。

不動産登記とは別に、

立木の所有権を確保するために立木法という法律があり、

立木登記という物があります。

一般的に立木は不動産(土地)と一体とされますが、

立木も財産のひとつですから、

立木を登記する法律があるのです。

土地登記と建物登記が別である事に似ていますね。


たとえば、

林業業者が植林して数十年かけて木材という商品になる訳で、

他人の山(土地)を借りて植林する事があり、

山を売られてしまったら、

林業業者は財産(商品)を失う事になってしまいますので、

それに対抗できる様にという事で、

立木登記がなされるのです。


不動産以外にも立木の様に権利なを主張できる登記があり、

船舶にも登記制度があります。

その他にも、おなじみの法人登記、商業登記、成年後見登記など様々なものがあり、

興味深い登記に、夫婦財産契約登記なんてのもあります。


いずれも登記は、権利を第三者に対して対抗する為の制度で、

これによって、自分の権利や財産を守る事ができます。

もし結婚生活に不安があるのならば、

夫婦財産契約登記を利用してみたらいかがでしょうか?


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タグ: 登記 権利 立木

2017/6/7

地面師 不動産詐欺  不動産

報道によると
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 東京・港区に土地を所有していた70代の女性になりすました上で勝手に売却話を持ちかけ、購入を希望した神奈川県の会社役員から現金2億4000万円をだましとったとして、60代の女ら3人が警視庁に逮捕されました。

 逮捕されたのは、神奈川県横須賀市の無職、中村美佐江容疑者(67)ら3人です。

 警視庁によりますと、3年前の平成26年2月ごろ、東京・港区南麻布におよそ300平方メートルの土地と建物を所有していた70代の女性になりすました上で勝手に売却話をもちかけ、購入を希望した神奈川県の会社役員の男性から売買代金の一部として現金2億4000万円をだましとった、詐欺などの疑いがもたれています。

 3人は会社役員の男性に売却話を持ちかけた際、あらかじめ用意した偽の印鑑登録証明書や住民基本台帳カードを示し、本人と信じ込ませていたということです。

 警視庁は、3人が所有者になりすました上で、売却話をもちかけて金をだましとる「地面師」と呼ばれる詐欺グループとみて、実態解明を進めることにしています。

 警視庁は、逮捕した3人の認否について明らかにしていません。
                            NHKニュース
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久しぶりに地面師という言葉を聞きました。

バブルの頃は、この様な事件が頻発し、

地面師という言葉を良く聞きましたが、

登記が電子化されてからは、聞く事はありませんでした。


バブルの頃は法律も緩く、謄本もアナログで、

謄本原本を直接手に出来る環境がありましたから、

地面師が暗躍して、

他人の不動産を売り払う事件が後を絶ちませんでした。


朝日新聞の報道では、

登記も変えた様に報道されていましたが、

NHKの報道では、移転登記等はされていない様ですね。


偽造したのは、印鑑登録証明書と住民基本台帳カードで、

それを持って所有者本人だと買主を騙して売買契約を締結し、

手付金もしくは中間金等を騙し取った様ですね。

さすがに証明書原本を提出しなければできない

所有権移転登記まではできませんから、

残金までは奪えなかった様です。


この記事だけだと分からないのですが、

おそらく宅建業者は仲介として入っていなかった様ですね。

業者が仲介として入る場合は、売主、買主とも本人確認と記録、

証明書などの写しを保管する事になっていますから、

証拠が残るうえに、直ぐにばれてしまうでしょうから、

業者を介さず、本人同志て契約をしたのでは無いかと思われます。


それにしても、

こんな事をしても、直ぐにバレそうに思うのですが、

事件があってから、逮捕されるまでに随分時間が掛かっています。

捜査が難航していたのか、

それとも買主が気づいていなかったのか、

もう少し詳しい情報が無いと分からない所です。



リバティハウス
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タグ: 地面師 詐欺 偽造

2017/5/2

週刊住宅新聞 破たん  不動産

不動産業界紙を発刊していた、週刊住宅新聞社が破たんしたそうです。

週刊住宅新聞社は、住宅新報社と共に、業界紙を発行していた会社でした。
住宅新報社と比べ、その規模は小さい物の、
業界ではこの二紙が双璧をなしていました。

報道によると、不況により業界全体が収縮して、購読数が減少した上、
通信教育事業も減って、売り上げが落ちた事が原因の様です。

週刊住宅新聞社は、昭和30年に創業し、長きに渡って業界紙を発刊してきました。
業界紙の他、資格のテキスト本や、通信教育なども行ってきましたが、
業界全体が収縮した為、市場も収縮し、存続が難しくなった様です。
M&Aも模索した様ですが、これも上手く行かず、
自己破産する事になった様です。

今不動産業界は、人口減少による一次取得者の減少から
全体のマーケットが減り、業者の数も減っています。
当然業界に対するサービス業も、その規模を縮小せざろう得ません。
そして売り上げが減少し、損益分岐点を割ってしまったのでしょうね。

またネットの発達により、紙媒体その物が縮小傾向にあり、
その辺りの乗り換えも、上手く見極められなかったのかも知れません。

時代の流れとは言え、残念です。

リバティハウス







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