2017/4/17

高齢者と賃貸住宅  不動産

先日高齢者の賃貸住宅について相談がありました。

現在66歳で、非正規ではありますが

仕事をして定期収入があります。

定期収入と言っても、非正規で現役ではありませんから、

アルバイト程度の収入です。


現在は独り暮らしで、

部屋が広く、家賃もそれなりなのだそうです。

快適な暮らしなのですが、

収入に対して家賃負担が重く感じられるのだそうです。

かといって、引っ越しをするとなると、

賃貸契約に掛かる費用や、引っ越しに掛かる費用で

まとまった費用が必要になるので、

引っ越しには二の足を踏むというより、

引っ越しをする気は無いのだそうです。


現在は働いて、定期収入がありますから、

多少負担が重くても家賃を支払えますが、

仕事を辞めて、収入が年金だけになったら、

とても家賃を払って行けません。

その時に

もっと安い所に引っ越しをすれば良いと考えている様なのですが、

現実はそう甘くありません。


最近、ひとり暮らしのお年寄りの孤独死が増えています。

大家さんからしてみたら、

貸していた部屋で孤独死をされたら、

復旧しなければなりません。


状況にもよりますが、特殊清掃と復旧費用で

70万から200万程度掛かる事があります。

相続人が居て、それらの費用を負担してくれればまだしも、

相続人が居なかったり、

相続放棄した時には、全て大家さんの負担になります。


また状況によっては、事故物件扱いになってしまい、

この場合、家賃を相当下げるか、

または部屋を貸せなくなってしまい、

大家さんの収入が減る事になってしまいます。


そんな事から、

お年寄りの一人暮らしを受けてくれる物件は、

一般の方に比べると厳しくなってしまいます。

つまり、引っ越し先が無いという事になるのです。


相談の方の場合、

現在定期収入があり、まだ若いのですから、

今の内に、将来の収入に合わせた賃貸住宅に

引っ越しをしておくのが得策です。

もし年金暮らしになってから、引っ越し先を探すとなると、

相当苦労するでしょう。

または、条件の悪い物件しか選べなくなってしまいます。


高齢者向けの公営住宅がありますが、

数に限りがあり、

独り暮らしの高齢者が増えている事もあり、

早めに相談に行かないと、

中々入居できない実情があります。


お年寄りの一人暮らしが増えていますが、

社会の実情は、それに追いついていないのが現実です。

老人ホームなどに入居できる人はまだ幸せで、

住むところに苦労しているお年寄りが、

少ない無いのが現実なのです。


リバティハウス
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2017/3/27

土地の価格  不動産

森友学園騒動で、国有地の払い下げ価格が問題になっています。

土地というのは周辺相場もありますが、

その土地が持っている特質や

その土地を利用して、どれだけ収益があげられるのかによって

土地価格は決まります。


森友騒動になった国有地には、大量のゴミや汚染土が含まれているそうです。

ゴミや汚染土の撤去処分費用は、びっくりする程の費用が掛かります。

下手したら、土地価格以上に費用が掛かる事もめずらしくありません。


騒動になった土地も同様で、

土中にゴミや汚染土が埋められていて、

本来であれば、売主の費用負担で、ゴミや汚染土を除去して、

綺麗にしてから買主に土地を引き渡すのですが、

この度はその費用分を差し引いて、

ゴミや汚染土はそのままにして、

買主である森友学園に売却したものです。


こういう事例は良くある事で、

身近な所では、古屋付の土地売買などというものは、

森友学園の払い下げと同じですね。


古屋付土地の売買は、古屋を解体撤去する費用分を売買代金から差し引き、

買主の負担で、古屋を解体撤去するものです。

解体撤去の分を土地値から引いていますから、

買主が支払う総額は、更地を買ったの同じになります。


森友学園の場合は、校庭部分の土地に埋まっている

ゴミや汚染土は撤去されていないと報道されていますが、

それは買主の森友学園の責任で、政治の責任ではありません。


ただ、ゴミや汚染土の撤去費用の試算は、

航空局が見積もったそうで、

航空局では無く、専門業者に見積もらせて、

その分の費用を差し引けば、

あらぬ誤解を生まなくて済んだのでしょう。


国政では、この問題はまだ解決していない様で、

相変わらず騒いでいる様ですが、

物事を整理して考え、

国政を空転させる事だけは、避けて頂きたいと思います。


リバティハウス
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2017/1/19

分譲会社の住宅ローン  不動産

近年、大手建売メーカーが、

自社グループの金融会社で住宅ローンを始めました。

これは、大手建売メーカーが、グループ内に金融会社を設立して、

そこで顧客に対して住宅ローンのあっせんをすると言うものです。


リーマンショック後、経済の落ち込みから、

住宅ローンの審査が非常に厳しくなった時がありました。

当時は契約しても、

ローンの審査が下りるまで安心できませんでした。

ひどい時には、四連敗などという事もありました。


これでは建売メーカーも売れなくて困ってしまいます。

その様な背景を受けて、

大手建売メーカーが、自社グループ内に金融会社を設立して、

融資を出しやすくしています。

大手ハウスメーカーは以前からその様な体制を取っており、

それに追従したものだと推察されます。


もちろんローンの審査には一定の基準がありますが、

一般の銀行に比べたら、そのハードルは低い印象があります。

また自社物件以外にも住宅ローンを受け付けていますから、

内容がちょっときびしく思える案件にも良いかも知れません。


これに対応したのか、

一般金融機関も以前ほど審査が厳しくは無くなりました。

かと言ってゆるいと言う事ではありません。

これからは、

既存の金融機関も殿様商売はしていられなくなりそうです。


リバティハウス
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2017/1/15

宅建業免許更新  不動産

先日、宅地建物取引業免許の更新手続きを行いました。

宅地建取引業免許は、5年に一度更新します。

もし更新し忘れると、無免許業者になってしまいます。


免許の更新は、免許が切れる90日前から、

30日前までに更新手続きをしなければなりません。

弊社の場合、3月初旬が免許の時期ですから、

前年の12月頃から更新手続きを取る事ができます。


免許の更新は、行政書士に頼む事もできますが、

もちろん費用が掛かります。

弊社では、行政書士に頼むほどでも無く、

日常業務で、役所への申請業務なども行っているので、

自分の所で免許更新手続きを取っています。


とはいうものの、書類の記入はもちろん、

揃えなければならない書類や、

集計をしなければいけなかったり、

写真を撮って添付しなければならなかったり、

案外大変なのです。


写真も一定のルールーがあって、

やたら撮れば良いという訳ではありません。

写真の不備で訂正を求められる事が

多くあるのだそうです。

なので、

ポイントを押さえて撮影する必要があります。


実は今回、提出する朝にふと、

添付する写真に不備がある事に気が付いて、

慌てて撮影しなおしてプリントして、

午前中に提出するつもりが、

午後になってしまったり、

あれほど見直したのに、抜けていた所があったり、

間違いがあったりしました。


しかしいずれも軽微で、

その場で加入、訂正で済み、

無事申請は受理されました。


これから審議され、

新たな免許が交付されるのは40日後だそうで、

これで弊社も3月から(4)になります。

(4)ぐらいになると、

ベテラン業者の域に入るのでしょうか?


これからも免許を汚す事無く、

信用を積み重ねて、

真摯に業務に邁進して行きたいと思います。


リバティハウス

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2016/11/30

高層マンションの固定資産税  不動産

これまでマンションの評価単価は一律で、

免責割合に応じて加算されてきました。

ですから1階も高層階も評価単価は同じでした。

先日の報道では、

高層マンションの高層階の評価を高くする方針が発表されました。


確かに高層マンションの場合、1階と高層階では眺望が全く違い、

販売価格も高層階の方が高額になっています。

不動産の評価価格もそれに合わせ、

従って固定資産税も高くなるという事です。


言われてみれば、1階の人はエレベーターを使用しませんが、

上階の人は利用します。

管理費や修繕費に差があるのでしょうが、

修繕する時には相応の負担をしなければなりません。

不公平と言えば不公平です。


高層マンションの大規模修繕には、莫大な費用が掛かります。

大規模修繕をするにあたり、足場を掛けなければなりませんが、

それは特殊な物になり、

一般的な足場の価格とは全く異なり高額になります。

また高層での作業も、安全対策に万全を期すため特殊で高額になります。

今後そのあたりも管理費に反映されるかも知れません。


元々人間は地べたの上で生活していたもので、

文明の発達によった高層マンションが作り出されました。

地べたで生活していた人間が、

高層マンションに住む事は、ある意味不自然な事で、

当然手間やコストが掛かります。

それが現実的になって来たと言う事なのでしょう。


私は個人的に田舎で戸建ての平屋が好きで、

高所恐怖症では無いのですが、

高層マンションに住みたいと思った事がありません。


正直言うと、

マンションは管理費や修繕積立金などの費用が必要になり、

管理組合や自治会の役員なども定期的に回って来るし、

壁一枚隔てて他人が住んで居て、

どうも運命共同体の様な気がして、

住みたいと思わないのです。


閑話休題


高層マンションが建てられる様になって20年。

建物が古くなる事によって、

新たな問題が起きてくるのかも知れませんね。

高層マンションは人間に取って、

未知なる住居の様な気がします。


リバティハウス

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