2016/11/30

高層マンションの固定資産税  不動産

これまでマンションの評価単価は一律で、

免責割合に応じて加算されてきました。

ですから1階も高層階も評価単価は同じでした。

先日の報道では、

高層マンションの高層階の評価を高くする方針が発表されました。


確かに高層マンションの場合、1階と高層階では眺望が全く違い、

販売価格も高層階の方が高額になっています。

不動産の評価価格もそれに合わせ、

従って固定資産税も高くなるという事です。


言われてみれば、1階の人はエレベーターを使用しませんが、

上階の人は利用します。

管理費や修繕費に差があるのでしょうが、

修繕する時には相応の負担をしなければなりません。

不公平と言えば不公平です。


高層マンションの大規模修繕には、莫大な費用が掛かります。

大規模修繕をするにあたり、足場を掛けなければなりませんが、

それは特殊な物になり、

一般的な足場の価格とは全く異なり高額になります。

また高層での作業も、安全対策に万全を期すため特殊で高額になります。

今後そのあたりも管理費に反映されるかも知れません。


元々人間は地べたの上で生活していたもので、

文明の発達によった高層マンションが作り出されました。

地べたで生活していた人間が、

高層マンションに住む事は、ある意味不自然な事で、

当然手間やコストが掛かります。

それが現実的になって来たと言う事なのでしょう。


私は個人的に田舎で戸建ての平屋が好きで、

高所恐怖症では無いのですが、

高層マンションに住みたいと思った事がありません。


正直言うと、

マンションは管理費や修繕積立金などの費用が必要になり、

管理組合や自治会の役員なども定期的に回って来るし、

壁一枚隔てて他人が住んで居て、

どうも運命共同体の様な気がして、

住みたいと思わないのです。


閑話休題


高層マンションが建てられる様になって20年。

建物が古くなる事によって、

新たな問題が起きてくるのかも知れませんね。

高層マンションは人間に取って、

未知なる住居の様な気がします。


リバティハウス

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2016/10/17

随意契約詐欺  不動産

ちょっと前の事ですが、弊社に詐欺の話が舞い込んできました。

この手の話は時々あります。

大概話をちょっと聞けばホントか嘘か分かります。


その詐欺話というのは、

「ある都内の国有財産を随意契約できて、既に買主も決まっているから、

仲介で入ってくれないか?」

という事でした。


最初から詐欺だと分かりました。

国有財産を一般に売る場合は必ず入札で、随意契約はあり得ません。

まぁ面白そうなので、騙された振りして話を聞いてやりました。


「ある国有地を随意契約できて、買主も決まっている。

都内の知り合いの業者が、国と直接やりとりができる。

買主は大手デベロッパーで、買う事は決まっている。

ついては翌月、都内の喫茶店で打ち合わせをしたいから来てほしい。

金額は○○千万円だ。」

との事でした。


もう言っている事がむちゃくちゃです。

まず先述した通り、国有財産の随意契約はあり得ません。

原則入札です。


次に、買い手が大手デベロッパーとの事。

大手デベロッパーが買い手なら、

打ち合わせをするなら、

元付けの事務所か、買い手の事務所で行うでしょう。

喫茶店なんかで打ち合わせなんかしません。


それに単価を計算したら、坪15万円です。

都内と言っても一応23区内の物件です。

当然市街化区域です。

坪15万円などという事は、逆立ちしてもあり得ませんwww。


騙された振りして聞いていると、

その詐欺師、自分の身の回りの話をしはじめて、

自分は某国立大学の卒業だの、

妹は防衛大学を卒業して、今は某警察署の所長で、

近々寿退社するだの、

へそが茶を沸かす様な事を言っていました。


詐欺師が帰った後、関東財務局に物件の事を確認したら、

案の定、そんな物件は存在しない事が確認できました。

妹さんが、某警察署の所長だというので、

その警察に電話して確認したら、

当然該当者は居ないとの返答でした。

他人を騙すにしても、お粗末過ぎる内容でした。


それから2週間程して詐欺師から電話が来たので、

物件の詳しい概要書を送る様に言ったら、

それっきりになってしまいました。

きっと

「こいつは騙せない。」

と思ったのでしょうね。


詐欺師が持ってきた国有地の件は現在、

関東財務局のサイト内にある、

架空取引の注意喚起のページに記載されていました。

もうこの物件で詐欺行為は出来ないでしょう。


更に後日風の噂で聞いたのですが、

件の詐欺師、弊社に話を持ってくる前に、

何をしたのか分かりませんが、警察に逮捕されていたとの事です。


件の詐欺師は、こんな様な事をして、

他人からカネをかすめ取って生業としているのでしょうね。

でも詐欺ですから、生業ではありませんね。

犯罪です。気を付けましょう。


リバティハウス
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2016/9/19

評価が下がる?豊洲のマンション  不動産

新しくオープン予定だった豊洲市場。

様々な問題が出てきて、移転の目処が立たなくなって、

関係者は混乱している様です。


市場の関係者はもちろんですが、

豊洲のマンションに住んでいる人や、

豊洲のマンション業者も気をもんでいます。


豊洲市場の土壌からヒ素など、

人体に影響を及ぼす物質が検出され、

その影響が心配されています。


近年豊洲は、マンションや商業施設が整備され、

都心に近く、ウオーターフロントとして人気があり、

億ションが売り出されても、蒸発する程の売れ行きでした。


所が、豊洲市場の化学物質検出によって、

豊洲のイメージが悪くなって、

不動産の価値が下がる事が懸念されています。


豊洲市場が建設された土地は、

ガス会社の工場があった所で、

その影響で化学物資が残留している物です。

豊洲市場のある所が特別な場所とも言えるのです。


しかしイメージだけが先行し、

不動産の評価にも影響が出る動きがある様です。

市場その物の問題も心配ですが、

風評被害が及ばないか、

心配される所です。



リバティハウス


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タグ: 豊洲 ヒ素 評価

2016/8/29

敷地延長と外構工事  建築

敷地延長と言われる地型の土地があります。旗状地とも言われます。

接道している道路から、通路を通って本地に入る形状で、

家に入るには、その通路しかありません。


敷地延長の土地で気を付けなければならないのは、外構工事で、

通路に土間コンなどを打つ時は、人は最低2日、車は最低1週間は通行できないという事です。

外部へ出るには、必ず通路を通らなければならず、

そこを工事するのですから、工事中は通行できません。

その事を頭において工事の工程を組まないと、家に入れなくなってしまいます。


工事業者も、頼まれたらすぐにできる訳ではありません。

業者の都合もあるし、天候の都合もあります。

場合によっては許可の問題も出てくる事があります。


新築で敷地延長の外構工事は、引っ越しの日程に十分余裕をもって計画しないと、

家に入れなくなる事になりますから、要注意です。



リバティハウス





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2016/7/15

駅近なのになぜか売れない土地  不動産

都心に近く、駅からも近い角地の正形地があるのですが、

これがなかなか売れません。

価格もそれなりだと言う事もあるのでしょうが、

理由はそれだけではなさそうです。


別に事件物と言う訳ではありません。

どうやら相続で処分する様なのです。


駅からも近いし、正形地で角地で、

言うこと無い土地なのですが、

売れ行きは芳しくありません。


用途は近隣商業で、地積は60坪程度、

一見文句ない様に見えますが、

戸建住宅として考えた時に、近隣商業という事もあって、

周りはビルが多く、戸建てには向かない環境です。

また地価もそれなりにしますから、

戸建て用地としては不向きです。


では店舗として向くかというと、

表通りから入った街区の中ですし、

人通りもさほど無いので、店舗にも向きません。

ではオフィスとしてはどうかというと、

周りにはラブホテルがあってこれも向きません。

ならばラブホテルならとなるのですが、

ホテル業界も今は厳しくて、

新たに建物を建てたら採算が合いません。


では賃貸住宅ではどうか計算してみましたが、

その土地に建てられる建物の面積と、

周辺の賃貸坪単価で計算すると、

これまた利回りが取れません。


かくして立地は良いのに、

見えない要件によって売れない物件になってしまっています。

この土地の面積がもっと大きければ

利回りが取れる物件になるのですが、

現状ではダメです。


土地は、その地域、使用用途によって価値が決まります。

単純に駅の距離と面積、地形で決まるわけではありません。

その辺りを見誤ると失敗する事になるのです。



リバティハウス




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タグ: 利回り 面積 駅近



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